由于相关机制没有理顺，业主会失位、物管方错位、政府缺位等问题共存，老旧住宅小区长期服役揭阳电梯更新换代难。

业委会失位导致小区重大事务决策主体缺失

来自中国物业管理协会的数据显示，我国业主委员会的成立率的不到50%，运行较好的仅有15%。北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也不到20%。

揭阳电梯作为小区的配套设施是业主的共有财产，由业主共同享有所有权。根据我国物权法规定，如果要启动揭阳电梯更换工作必须经占三分之二以上人数并占三分二以上面积的业主同意方可实施。昌宏电梯表示，这意味着在揭阳电梯更换过程中，扮演主角、起主导作用的应当是业主和业委会。但在没有业委会，也没物业管理的情况下，可能连最初的意见征询都无从下手。

业委会失位直接导致物管方错位

不少物业公司负责人认为，物业公司受全体业主选聘专门负责小区物业管理工作，一般情况下，揭阳电梯日常管理与维修都包含在物业管理范围内，但揭阳电梯更换工作不包含。在老旧揭阳电梯更换过程中，由于彼此权责利边界不清，物业公司反而被迫承担本该由业委会担负的责任，包括前期发动业主更换揭阳电梯、代收代管相关费用以及后期的合同签订工作。

政府公共职能缺位

实际上，老旧揭阳电梯威胁公众人身安全，政府履职理应责无旁贷。按照现行政策法规，街道负责管理业委会日常运作。对于住宅小区，没有业委会的，应指导成立；业委会不能有效工作的，就指导开展工作，政府部门的权责是分明的。

但一些街道干部、质监人士却片面强调“物权”，认为旧梯更换是业主和物业的事，属于私权领域，政府无权干涉。一些街道干部把“指导业委会开展工作”抽象化，遇到更换揭阳电梯这样的具体事务就坐等“法律授权”。老旧揭阳电梯更新改造由谁负责还是一块空白。

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